حیاط خلوت در ساختمان سازی، معماری و مهندسی عمران تعریف خاص و شفافی دارد. بنابراین تعریف به فضایی بدون سقف یا دارای سقف شفاف بیرون از ساختمان اصلی، حیاط خلوت می‌گویند. در صورتی که این فضای بدون سقف یا با سقف داخل ساختمان اصلی قرار گرفته باشد، به آن پاسیو گویند. هدف از ساختن پاسیو، تهویه و نورگیری داخل ساختمان و حیاط خلوت را علاوه‌بر کاربری‌های پاسیو، کاربری‌های بیشتری را برای ساکنان ایجاد خواهد کرد. به طور دقیق حیاط خلوت‌ها نباید سقفی داشته باشند و در صورتی که آنها دارای سقف باشند، باید سقف به صورت شیشه‌ای کار شده باشد. حیاط خلوت به عنوان فضای مشاء محسوب می‌شود و حریم شخصی ساکنان طبقه همکف به حساب نمی‌آید.
ویژگی‌های حیاط خلوت
ساخت حیاط خلوت به صورت قانونی و طبق قوانین، باید ویژگی‌های زیر را داشته باشد:
- کف حیاط باید شیب مناسبی داشته تا بتواند آب‌ها را به سمت چاه بکشاند.
- در صورتی که این حیاط برای تامین نور فضای آشپزخانه ساخته شده است، باید 2 متر عرض و 6 متر مساحت داشته باشد.
- اگر دو واحد به صورت مستقل از یک حیاط نور طبیعی می‌گیرند، فاصله بین دیوار و پنجره‌های مقابل نباید کمتر از 6 متر باشد.
- خانه‌هایی که متراژی کمتر از 200 متر دارند، باید مساحت حیاط آنها 3% کل زیر بنا باشد.
- اگر حیاط منزلی با سقف شیشه‌ای بسته شود، باید برای تهویه مطبوع هوا سقف به صورت بازشو باشد.
طبق توضیحات بالا متوجه می‌شویم که ساختن حیاط خلوت به دلخواه نیست و باید از قوانین خاصی برای ساخت آن پیروی شود.
حیاط خلوت فضایی خصوصی است؟
اگر همه واحدهای مسکونی یک ساختمان از فضای یک حیاط نور می‌گیرند و پنجره‌هایی به سمت حیاط دارند، اما ورود به فضای آن از سمت واحدهای همکف صورت می‌گیرد، بنابراین این حیاط فضای نیمه خصوصی برای ساکنان طبقه همکف خواهد بود.
ساکنان طبقه همکف، امکان گذاشتن وسایل اضافی خود را در حیاط خواهند داشت، اما اجازه این را ندارند که آن را به شکل انباری دربیارند یا ظاهر آن را به هم بریزند. طبق قوانین موجود، ساکنان طبقه همکف می‌توانند حیاط خلوت را مسقف نمایند، اما باید از همه اهالی ساختمان نظرخواهی شود و رضایت همه آنها را داشته باشند.
اگر فرد یا افرادی که ساکن طبقه همکف هستند، بدون رضایت اهالی ساختمان حیاط خود را مسقف نمایند، همسایه‌ها می‌توانند از مالک واحد، شکایت نموده و مجوز تخریب سقف حیاط را بگیرند.
هیچ شخص یا اشخاصی حق استفاده از حیاط خلوت بعنوان انباری، پارکینگ دوچرخه یا موتور و غیره را ندارد.
به طور کلی می‌توان گفت گرچه افراد ساکن طبقه همکف حق استفاده بیشتری از فضای حیاط خلوت را دارند، اما استفاده آزادانه از این حیاط خلوت ممنوع است. کاربری اصلی حیاط خلوت تامین نور و تهویه مطبوع واحدهاست.
حیاط در مجتمع مسکونی
در مجتمع‌های مسکونی این حیاط یا به صورت مشاع در نظر گرفته می‌شود که در این صورت همه افراد ساکن در مجتمع طبق قوانین و ضوابط ساختمان حق استفاده از این بخش را دارند. اما اگر این فضا به صورت اختصاصی باشد و در سند مالکیت یکی از ساکنین ذکر شده باشد، فقط مالک آن واحد حق استفاده را انحصاراً خواهد داشت.
اگر این فضا اختصاصی باشد، مطابق با قوانین شهرداری و ضوابط ساختمانی، آن شخص می‌تواند وسایل خود را در آنجا قرار دهد. اما اگر این فضا مشاع باشد، هیچ یک از ساکنین حق قراردادن وسایل شخصی خود و یا گذاشتن کانکس برای قرار دادن وسایل خود را ندارند. در صورت تخلف در زمینه استفاده از این محیط مشاع، اهالی ساختمان حق شکایت را دارند.
در صورت شخصی بودن این فضا، ساکن واحد می‌تواند با رضایت همسایگان حیاط را مسقف نماید.
واحد دارای حیاط خلوت قیمت بالاتری دارد؟
بسیاری از سازنده‌ها و اشخاص طبقه‌هایی که امکان استفاده از حیاط خلوت را دارند را به قیمت بالاتری می‌فروشند. اما طبق قوانین در صورت وجود آسانسور قیمت سایر طبقات تفاوتی با هم نخواهند داشت. با این وجود میزان تفاوت قیمت طبقه همکف با سایر طبقات برحسب توافق طرفین معین خواهد شد و قانون خاص و شفافی برای محاسبه قیمت حیاط خلوت بر روی خانه وجود ندارد.
قانون در این‌باره همه چیز را به توافق بین خریدار و فروشنده خانه واگذار نموده است. قانون‌گذار به صراحت گفته که قیمت اضافه برای حیاط خلوت براساس توافق بین طرفین معین خواهد شد. بنابراین شما خودتان باید برای قیمت خرید چنین واحدهایی با خریدار به توافق بشینید تا به قیمتی منصفانه برسید.
چرا بسیاری افراد دنبال خانه‌ای با حیاط خلوت هستند؟
از آنجایی که این حیاط‌ها فضای اضافی خوبی را در اختیار افراد قرار می‌دهد که می‌توانند از آن استفاده‌های متفاوتی داشته باشند، اشخاص زیادی به دنبال آن هستند. افرادی که حیوان خانگی دارند می‌توانند از این فضا جهت نگهداری، حیوان خانگی خود استفاده کنند. البته این نکته باید ذکر شود، در صورتی که همسایه‌ها از سر و صدای حیوان خانگی شما شاکی باشند، می‌توانند به این موضوع شکایت داشته باشند. در نتیجه فضای بیشتر، تامین نور و تهویه مناسب از مهم‌ترین دلایلی است که افراد زیادی را به داشتن خانه‌ای با حیاط خلوت تشویق می‌کند.
بسیاری از افراد هم هستند که به دلیل علاقه شدید به گل و گیاه، این حیاط‌ها را تبدیل به گلخانه‌ای زیبا می‌کنند که اکثر ساکنین نیز رضایت از این موضوع خواهند داشت.
رسیدگی به حیاط
حیاط خلوت همانند بخش‌های دیگر ساختمان، هزینه دارد که باید پرداخت گردد. این فضا نیازمند نظافت و پاکیزگی، رسیدگی به تجهیزات موجود در آن و رفع مشکلات می‌باشد. در صورتی که این فضا مشاع است، هزینه‌ها بین تمامی اهالی ساختمان باید تقسیم گردد.
مالک این فضا می‌تواند در آن وسایل خود را بگذارد، گلدان قرار دهد، اقدام به نصب سایه‌بان و فضایی برای نشستن بکند. البته این در صورتی است که حیاط خلوت به صورت اختصاصی باشد، در صورت مشاع بودن این فضا شرایط کاملاً متفاوت است.
قوانین حیاط خلوت مشاع
حق تصرف در حیاط مشاع به هیچ عنوان مجاز نبوده و جرم محسوب می‌شود. حیاط خلوت مشاع، جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود و مالک آن همه اشخاص ساکن در ساختمان محسوب می‌شود. اگر هر شخصی حتی با هدف زیباسازی اقدام به گذاشتن وسایلی بدون رضایت اهالی ساختمان بکند، اعضای ساختمان حق شکایت از او را خواهند داشت. این بدان معناست که مالکان مشاعات باید حتی در قراردادن یک گلدان در فضای مشاع رضایت همه اهالی را داشته باشند.
این قوانین سفت و سخت برای این است که قوانین مشاعات زیر سوال نرود. اگرچه یک قسمت از مشاعات به دلیل عدم دسترسی سایر اعضای ساختمان مورد سوءاستفاده قرار گیرد، سایر قسمت‌های مشاعات نیز کم کم دچار مشکل خواهد شد و حقوق مشاعات لطمه می‌خورد.
اینکه همسایه‌ای مراعات قوانین مشاعات و حیاط خلوت مشاع را نمی‌کند، مسئله‌ای است که بسیاری از ساختمان‌ها با آن مواجه هستند. بیشتر این مشکل به این دلیل پیش می‌آید که اهالی ساختمان‌ها از قوانین مشاعات و حق خود در این زمینه بی‌خبر هستند. مدیر ساختمانی که به این قوانین اشراف نداشته باشد یا اینکه آن را گوشزد نکند، همه اهالی ساختمان را دچار مشکل خواهد کرد. به همین خاطر است که در بسیاری از ساختمان‌ها خواسته یا ناخواسته نقض حقوق مشاعات ساختمان رخ می‌دهد.
حیاط خلوت آپارتمان
با مدرن شدن سبک زندگی و افزایش جمعیت، آپارتمان نشینی به خصوص در کلانشهرها رونق پیدا کرد. حیاط خلوت آپارتمان که از مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. هرگونه تغییر در آن باید با موافقت تمام افراد ساختمان صورت بگیرد. متاسفانه در برخی از آپارتمان‌ها از این قسمت به جای انباری استفاده می‌شود. اما با تغییری کوچک می‌توان حیاط خلوت آپارتمان را به جایی برای استراحت و حتی پذیرایی از مهمان‌ها تبدیل کرد. از این رو با گذاشتن گلدان، میز و صندلی در فضای حیاط خلوت جای دلنشینی برای تمام افراد آپارتمان می‌شود.
حیاط خلوت ایرانی
وقتی حرف از حیاط خلوت ایرانی می‌شود، سبک حیاط‌های قدیمی با حوض‌های آبی در مرکز حیاط و گلدان‌های سفالی اطراف آن، باغچه‌های سرسبز و تخت چوبی گوشه‌ی حیاط با قالیچه‌ی روی آن در ذهن‌ها تداعی می‌شود. تمام المان‌های گفته شده در دکوراسیون حیاط خلوت ایرانی اثرگذار است. امروزه با استفاده از میز و صندلی‌های فلزی و قرار دادن تاب‌های فلزی فضای حیاط خلوت ایرانی مدرن‌تری را در خانه‌های حیاط‌دار شاهد هستیم.
شکایت از فردی که قوانین مشاعات را رعایت نمی‌کند
برای اینکه بتوان از افرادی که این قوانین را رعایت نمی‌کنند شکایت کرد باید با قانون مشاعات ساختمانی آشنایی کامل داشته باشید. تمامی قوانین ساختمانی مربوط به مشاعات در تمامی بخش‌های مشاع ساختمان قابل اجرا و برای همه اهالی ساختمان اجباری است. در ابتدا باید به مدیر ساختمان در رابطه با تخلف یا تخلفات اطلاع‌رسانی کنید. در صورتی که فرد خاطی به تذکرات مدیر ساختمان توجه‌ای نداشت، مدیر می‌تواند به سراغ شورای محل و دادگاه برود و اقدامات لازم را انجام دهد.
مرحله اول صحبت کردن با فرد خاطی، بدان جهت است که فرد خاطی را با صحبت قانع کنند و نیازی به اقدامات قضایی نباشد. پروسه اقدام قضایی در آخرین مرجله و در صورتی انجام می‌شود که فرد خاطی به طور کلی با موضوع کنار نیاید.
بعضی اوقات مشکلی بین مالکین ساختمان جهت ابهام مشاع بودن یا شخصی بودن فضای حیاط خلوت پیش می‌آید. این امر متاسفانه به خاطر عده‌ای افراد سودجو برای دریافت مبالغ بیشتر پیش می‌آید. برای رفع این مشکل نیاز است که سند اصلی ساختمان و سند تک تک مالکان مورد بررسی قرار گیرد. این موارد را می‌توان در دفاتر اسناد رسمی نیز حل و فصل کرد. با این حال این ادعا در دادگاه نیز قابل پیگیری است. مدیر ساختمان حق بررسی سند مالکان را برای رفع این ابهام دارد.
اگر مدیر ساختمان اشراف به بخش مشاعات داشته باشد، می‌تواند صحت یا نادرستی این مسئله را بررسی کند. با این حال اگر اختلاف نظر رخ داد، می‌توان آن را با مراجعه به مراجع قضایی پیگیری کرد.
بدون دیدگاه